Uno de los cargos que más consultas genera a la hora de evaluar los costos de un alquiler son los impuestos. En esta nota nos dedicaremos a analizar dos tributos provinciales: Sellado e Ingresos Brutos.
El impuesto sobre los Ingresos Brutos
Provincia de Buenos Aires
Según el artículo 184, inciso c), del Código Fiscal provincial, la locación de inmuebles se considera alcanzadas por el impuesto sobre los ingresos brutos en forma habitual (alícuota 3,50%). Pero, en paralelo, se establece una exención cuando los ingresos correspondientes al propietario por la locación de hasta un inmueble destinado a vivienda no superen el monto que determine la normativa Impositiva. Dicho monto para el período fiscal 2022 es de $ 47.276 mensuales o $ 567.310 anuales
Recordemos que esta excepción no será aplicable cuando el locador sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público o se trate de un fideicomiso. Asimismo, si un condominio se conforma como parte locadora el monto de ingreso al que se alude se considerará con relación al mismo como un único sujeto.
En la jurisdicción bonaerense se encuentra el Régimen simplificado para pequeños contribuyentes de ARBA, en donde para acceder a sus beneficios el contribuyente debe tener domicilio en la provincia y cumplir con los límites de ingresos. Es importante que para obtener la exención mencionada, se debe solicitar a través de “sistema integral de exenciones” con CUIT y CIT. Además, al estar exento del tributo no corresponde que se realicen retenciones al momento de ingresar dinero en una cuenta bancaria, como por ejemplo, cuando se transfiere
En lo que respecta a alquileres comerciales la alícuota es de 3,50%.
Ciudad de Buenos Aires
El alquiler residencial de hasta 2 inmuebles con un límite de ingreso de hasta $ 43.000 mensuales para el 2022 (según la Ley tarifaria 2022 numero 6506, articulo 22) se encuentra exento del tributo. El resto con destino a vivienda está gravado una alícuota del 1.5%.
En otras palabras, el gobierno de la Ciudad establece una doble condición para aplicar la exención: una de cantidad de unidades de explotación y otra de valor de la locación.
Así, por ejemplo, un propietario goza de la exención si tiene hasta dos alquileres menores a $43.000 cada uno. Pero el incumplimiento de alguno de los requisitos puede traer las siguientes circunstancias:
- Si posee un tercer alquiler superior a $43.000 pierde el beneficio y debe tributar.
- Si obtiene tres o más alquileres menores a $43.000 paga el 1,5% del gravamen por cada contrato.
En paralelo todo sujeto que alquile una propiedad dentro del ámbito de la CABA queda obligado a inscribirse y a tributar ingresos brutos ya sea mediante el régimen general o mediante el régimen simplificado (si es que se verifican los parámetros).
El impuesto de sellos
Buenos Aires
Según el art. 50 de la Ley 15.311 Los alquileres de casas o departamentos con fines de vivienda tienen alícuota de 0% si la propiedad en cuestión tiene una valuación fiscal para el año 2022 menor a $1.731.600, por lo que el impuesto no debe cobrarse al locatario. En el caso de que supere el tope de $1.731.600 se aplica una alícuota de cinco por mil sobre el total del contrato (0,50%).
A su vez, las locaciones comerciales poseen una tasa del doce por mil (1,20%) sobre el monto del acuerdo.
El impuesto debe ingresarse dentro de los 15 días hábiles administrativos posteriores a la formalización del acto vía declaración jurada de ARBA.
Ciudad de Buenos Aires
El artículo 475 del Código Fiscal de CABA menciona que los alquileres de vivienda no les corresponde abonar impuesto de sellos independientemente del valor del alquiler, excepto que se trate de locaciones y sublocaciones de viviendas con fines turísticos. Por otra parte, la locación de inmuebles con destino comercial se encuentra alcanzada a la alícuota del 0,5%.
Buenos días. No encuentro la alícuota del 1.5% en la Ordenanza de CABA para los alquileres de inmuebles con destino vivienda. Me podrías decir la fuente, por favor? Gracias! Saludos.
ANEXO I- LEY TARIFARIA PARA EL AÑO 2022 -IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS
Artículo 18.- De conformidad con lo dispuesto por el Código Fiscal, establécese para las actividades que se enumeran a continuación, las tasas que en cada caso se indican:
33) Locación de bienes inmuebles 1,50%: 681098 Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes urbanos propios o arrendados n.c.p.
Un contribuyente inscripto en Régimen simplificado AGIP por actividad servicios personales, agrega la actividad de alquiler de inmueble (destino vivienda) y no supera los $43.000 mensuales, es decir que tiene exención en IIBB. Para definir la categoría AGIP sólo considera los ingresos por servicios personales y no el del alquiler porque está exento, es correcto? Y para la categoría de AFIP sí considera los ingresos de ambas actividades.
Muy buena la información, me queda una duda. ¿La locación con fines turísticos tiene un regimen distinto en Pcia de Bs As para el tema sellados e IIBB?
En el alquiler de un inmueble en caba con destino comercial, la alícuota es del 1,5 % de la facturación mensual ? y la inscripción puede ser en régimen general ? o régimen sinplificado ?
entiendo que estan exentos los inmuebles propiedad de persona fisica con fin vivienda. En el caso de ser un Consorcio por ejemplo no corre la exencion verdad?
Buenas tardes Patricia, entiendo que la exención es por el alquiler residencial y no por quién es el dueño del inmueble. Así que en ese caso podría valer.
Saludos
Hola! Tengo una duda, tengo un cliente que es una inmobiliaria que factura en nombre de los clientes. En dicho caso su contador anterior por esas facturas no liquidaba ingresos brutos, pero tampoco lo esta haciendo el propietario. Es correcto esto?