Colocar un inmueble en alquiler o arrendamiento supone el origen una serie de requisitos legales e impositivos. En esta ocasión vamos a analizar que sucede en el IVA y en el Monotributo.
El régimen de IVA: Exenciones y un tope desactualizado
Como pauta general las locaciones de inmueble están gravadas en el impuesto con la alícuota general del 21%, pero existe una serie de exenciones que establece la normativa en el artículo 7 inciso H punto 22:
- Inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia.
- Inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias
- Inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados.
- Las restantes locaciones -excepto de tratarse de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares – cuando el valor del alquiler, por unidad, locatario y período mensual, no exceda el monto de $1.500.
Con respecto al primer apartado, es importante recalcar que aquellas locaciones destinadas a casa habitación están exentas de IVA y NO debe facturarse el impuesto al inquilino (He visto algunas inmobiliarias que agregan en el contrato el IVA al precio del alquiler). Igualmente, es necesaria una aclaración en las situaciones donde, por ejemplo, una empresa le alquila un departamento a un empleado. En ese caso no es válida la exención si se factura a nombre de la empresa ya que el fisco entiende que, pese a que el objeto del contrato sea una locación de casa habitación, se relaciona con la actividad de la empresa. El beneficio se daría si se le factura a la persona que va a vivir en el inmueble y se corrobora que la persona jurídica no es la locataria en la operación.
Por otro lado, es interesante analizar el último ítem y una vez más observar las distorsiones que provocan los procesos inflacionarios ya que podemos apreciar que se fija un mínimo no imponible que no se actualiza desde mayo de 2001 (Fue actualizado mediante el Decreto 616/2001, publicado en B.O: 14/5/2001) y que trae como consecuencia que prácticamente cualquier alquiler comercial quede alcanzados por el IVA. Cabe destacar que si este valor se actualizaría por inflación a valores de hoy, el mismo se ubicaría casi en $163.500.
Pese a que el IVA sea un impuesto trasladable esta situación encarece los precios de los alquileres y a su vez, no todos los locatarios están en el Régimen General y tienen la posibilidad de tomarse el crédito fiscal de la factura.
El monotributo: Sin jubilación ni obra social
Para encuadrar a un locador en el Régimen Simplificado se tienen que cumplir dos condiciones:
- NO poseer más de tres unidades de explotación (propiedades a alquilar o arrendar, por ejemplo) o no desarrollar más de 3 actividades comerciales.
- Que el monto anual de facturación de las actividades no supere el tope máximo fijado por la tabla anual. El valor para 2022 es de 3.276.011,15 anuales para servicios o 4.662.015,87 para venta de bienes. Recordemos que en caso de tener una locación de inmuebles y actividades relacionadas con la venta de bienes, la categoría se define en función de la actividad principal (es decir aquella por la cual recibe más ingresos).
Es importante mencionar que los locadores se encuentran exceptuados de ingresar los aportes jubilatorios y de obra social siempre y cuando sea la única actividad que realicen como monotributistas y lo hagan de manera personal, es decir no organizados como una empresa. Sin embargo, esto es un régimen optativo y si se desea abonar los conceptos, puede realizarse.
Facturación de alquileres de casa habitación: El caso de la RG 4004/2017
Recordemos que como es obligatorio el uso de facturación electrónica, independientemente de la condición que posea el locador. Sin embargo específicamente para el alquiler de casa habitación está vigente la RG 4004/2017, donde se menciona que se encuentran comprendidos:
a) Facturas y recibos clase “B”.
b) Notas de crédito y notas de débito clase “B”.
c) Facturas y recibos clase “C”.
d) Notas de crédito y notas de débito clase “C”.
El artículo 7 de la norma establece que cuando se confeccionen los comprobantes se deberá colocar en los campos que se identifican como “adicionales por RG” los siguientes datos:
- Código de Identificación 17: dato 01 (operación facturada a través de intermediario) o dato 02 (operación facturada directamente por el propietario del inmueble).
- Código de Identificación 18.1: ingresar CUIT del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.
- Código de Identificación 18.2: informar apellido y nombres, denominación o razón social del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.
Por otro lado, en caso de que el alquiler sea administrado por una inmobiliaria la obligación de facturar sigue vigente y “se considerarán válidos las facturas o recibos emitidos por éstos a su nombre. Los comprobantes extendidos por los aludidos sujetos deberán además indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los beneficiarios por cuya cuenta y orden se percibe el importe de la locación y la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de los mismos.”
Una pequeña reflexión
Muchas veces las locaciones de inmuebles, especialmente las de casa habitación, son un motivo de recurrente conflicto ya sea por cuestiones legales (Nueva Ley de Alquileres) o impositivas (Pago de impuestos por el alquiler). Desde mi punto de vista estamos frente a una responsabilidad compartida, en la cual la mayor parte le corresponde al Estado por la falta de comunicación, la burocracia normativa y el escaso control que realiza sobre estas operaciones. Es necesario dar una seguridad jurídica tanto a propietarios como inquilinos con el fin de evitar sobrecostos innecesarios ya sea por desconocimiento de las normas o por falta de voluntad para regularizar situaciones.
Consulta: Si una fundación alquila uno de sus inmuebles porque ya no es necesario para su objeto, debe inscribirse y pagar ingresos brutos e iva. Los fondos entrará en el giro normal para sostener sus actividades
Buen dia, en mi opinión estaría exento en IVA. iibb habría que analizarlo con más detalle.
Te dejo el dictamen 17/2013 de AFIP con un caso similar:
http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/DID_T_000017_2013_07_10
como se factura un local comercial con dos locatarios, ambos monotributistas que no han formado sociedad entre si?
Buenas tardes Debora, en mi opinión debes facturar a quien figura en el contrato (es el que informas a AFIP) y en el caso de que sean dos proporcionalizar.
Saludos
Hola buen día, tengo un contrato de alquiler a nombre de tres inquilinos son monotributistas y yo también y me piden facturar a los tres dividiendo el monto en tres ,se podría facturar de esa manera una factura a cada una ?
Muchas gracias.
Buen dia Dr si uno posee una locación comercial y es autónomo cual es el monto a partir del cual corresponde que el inquilino efectúe retenciones de ganancias y cual es el coeficiente que se aplica . Muchas gracias
Hola Alejandro, si estas inscripto en el impuesto a las Ganancias la retención que te va a hacer el inquilino es del 6% sobre la diferencia entre el monto del alquiler y 11.200.
Si no estas inscripto en Ganancias ni en monotributo, es el 28% del valor.
Saludos
Buenas tardes, en el caso de alquileres para casa habitacion en donde facture la inmobiliaria, los mismos estaran exentos de IVA, pero formaran la base para ingresos brutos?
En el caso de los alquileres gravados en IVA (tales como alquileres comerciales), donde es el propietario quien debe emitir la factura; en el caso que éste se rehuse o el alquiler se deposite en la cuenta bancaria de la inmobiliaria, sería ésta la que debería facturarlo? Y pagaría tambien ingresos brutos por ese alquiler por cuenta y orden de terceros? Se podría solucionar ese tema emitiendo una cuenta de venta y liquido producto?
Hola Gisel, se debe analizar el caso en particular ya que depende de algunas cuestiones. Cualquier duda, te dejo mi correo para coordinar un asesoramiento.
contadoremanuelbiondi@gmail.com
Saludos
Buenas tardes, pago monotributo que corresponde a ater y afip de la pcia. de Entre Rios, por tener un dpto para alquiler, para poner otro dpto. en alquiler debo hacer algún cambio en el monotributo?, puedo adicionarle también a ese impuesto aportes para jubilación?, muchas gracias.
Hola en el caso de unos hermanos que tienen 4 departamentos para alquilar. Cada uno es propietario del 25%. En ese caso hay que constituir un condominio. Como esos alquileres estarian exentos en IVA, factura el condominio sin tributar IVA o factura uno de los condominos?
Hola Gabriela, la figura del condominio nace sólo cuando las locaciones están alcanzadas por el IVA. Por lo tanto, si todas las locaciones son exentas en IVA (por tener como destino el de casa habitación para el locatario) no corresponde dar de alta un condominio. Cada uno de los condóminos deberá darse de alta como IVA exento y en impuesto a las ganancias
Buenas noches, tengo un local para alquilárselo a una chica para que instale su estética. Ella no está inscripta como monotributista ni trabaja en relación de dependencia. El alquiler igualmente queda gravado por IIBB, Ganacias, Comercio e Industria e IVA? En caso de ser así, si se lo alquilo bajo el régimen de oficina personal, ahí sí quedaría extentos todos los impuestos anteriormente mencionados? gracias
Buenas tardes, considerando el caso el alquiler quedaría gravado.
Saludos
Buen dia, si alquilo un departamento a una SA para vivienda de un empleado, Siendo yo inscripta en el Iva hago una factura tipo A con iva porque se factura a la SA. Ellos deben retener Gcias y se que esta ok la retencion, pero es correcto que retengan tambien Iva? Estaria encuadrada como Locacion de obra y/o de servicios. Me gustaria saber vuestra opinion.chas Gracias. Graciela
Buen día, en mi opinión es correcta la retención de IVA ya que es una locación gravada.
Saludos
buenas tardes Emanuel! yo tengo mi casa en alquiler y un localcito tambièn en alquiler, los 2 registrados, estoy jubilada y pago monotributo por locaciòn de servicios, puedo registrar y alquilar en nombre de mis padres una propiedad de ellos para que no tengan que hacer ningùn trámite ni registro y harìa todo yo como si fuera una 3er propiedad siendo yo titular de la Nuda Propiedad?, todo bajo la misma lociaciòn de servicios?
Buen día,
Un nuevo Cliente monotributista, va a alquilar un local pero el contrato de alquiler pretende hacerlo a nombre de él y su conyuge. Para no estar tan al limite de no encuadrar dentro del monotributo pensamos en distribuir la facturacion entre de los dos y que ambos se den de alta en el monotributo. Seria posible esto?
Hola Denise, habría que evaluar el tipo de bien (ganancial o propio). Para ello, te dejo un detalle de AFIP que explica en el impuesto a las ganancias.
Sociedad conyugal: rentas y bienes pertenecientes a sus componentes
El tratamiento impositivo a dispensar a las rentas y bienes pertenecientes a los componentes de la sociedad conyugal, es el siguiente: Impuesto a las ganancias
Corresponde atribuir a cada cónyuge las ganancias provenientes de:
Actividades personales (profesión, oficio, empleo, comercio, industria).
Bienes propios.
Bienes gananciales adquiridos con el producto del ejercicio de su profesión, oficio, empleo, comercio o industria.
Bienes gananciales adquiridos con beneficios provenientes de cualquiera de los supuestos indicados en los puntos 2. y 3., en la proporción en que cada cónyuge hubiere contribuido a dicha adquisición.
Pingback: Los Consorcios Y AFIP: Algunas Cuestiones A Tener En Cuenta | Por Emanuel Biondi
HOLA BUENOS DIAS, MI ESPOSO ES JUBILADO PERO ESTA INSCRIPTO EN GANANCIAS YA QUE ES DIRECTOR DE SOCIEDAD ANONIMA, TIENE EN ALQUILER UN DEPTO PARA CASA HABITACION Y AHORA ALQUILO UN LOCAL A UNA SOCIEDAD QUE ESTA INSCRIPTA EN IVA.
DEBERIA INSCRIBIRSE EN EL MONOTRIBUTO POR EL ALQUILER DEL LOCAL Y ADEMAS PAGAR INGRESOS BRUTOS POR EL MISMO? YA QUE POR EL QUE TENIA ALQUILADO ANTERIORMENTE NO ABONABA NINGUN IMPUESTO POR SER PARA CASA HABITACION, SOLO LO DECLARABA EN GANANCIAS, GRACIAS
Marcela buenas tardes, te recomiendo que consultes a un contador matriculado.
Saludos
buenas tardes, cual es el codigo de actividad en el que debe estar inscripto en Afip, una Sociedad de tipo SRL, la cual posee 1 propiedad, para alquiler en destino turistico y/o veraneo o a tiempo parcial.
Desde ya muchas gracias!
Soy Mabel, jubilada y vivo en la pcia de bs as., ahora mi hermana puso su casita de la provincia de San Luis a mi nombre y ella se viene a vivir con migo. Tengo que alquilar la casita con dos pequeños locales por separado, ya que actualmente están alquilados pero si contrato, al ser dos locales comerciales y un contrato por vivienda como me debo inscribir en Afip y en rentas para poder facturar?
Gracias de antemano por su respuesta.
Buenas tardes Mabel, en su situación debe realizar una consulta con un contador o contadora matriculada.
Saludos
Pingback: Alquileres impuestos que no corresponde pagar como inquilino
Buenas tardes.
Consulto: Soy jubilado anses, y monotributista. Estoy por alquilar un local comercial de mi propiedad para una farmacia sindical (IVA EXENTO), valor cercano a los $ 60.000 mensuales. ¿debo abonar el IVA? debo pasar a ser responsable inscripto?. Agradeceré su respuesta
Hola en el 2023 es obligatorio la factura electrónica por alquiler de única vivienda
para todas las categorias de monotributo ? o sigue siendo manual para categorias inferiores a la F
Buenos dias, Dr, tengo 2 casos donde queria evaluar si entran dentro de las Exencion de inmuebles..
1- Hotel tipo familiar, donde en realidad lo que se hace es alquilar un cuarto, amoblado. y despues no se da ningun otro tipo de Servicio. el periodo de alquiler en gral es de largo plazo ( incluso gente que llega a estar viviendo varios años 5/10 o 15 años).. podria considerarse que es alquiler para Casa Habitacion?
2- Alquiler de Piezas para estudiantes , similar a lo anterior, pero quiza aca la fechas son mas cortas ( Semestrales)…
En definitiva la gente lo que esta haciendo es subalquilar con intencion de Vivienda, no existiendo servicio de Hoteleria….. en ese caso se podria aplicar la exencion de iva a vivienda?
Sds, Pablo
Hola! En el caso de que el contrato de alquiler sea para uso profesional pero por 3 años, se debe abonar IVA? El IVA sería el 21 por ciento del valor del alquiler?
Hola, si estoy inscripta en la categoría de servicios jurídicos y a su vez tengo una propiedad en alquiler, debo inscribirme en la categoría de servicios inmobiliarios para emitir los recibos.
HOla, soy monotirbutista jubilada y mi unica actividad es el alquiler de un local comercial. Debo pagar el monotributo o estoy exenta? Muchas Gracias
Hola un pf alquila inmuebles de su propiedad, algunos con destino comercial y otros casa habitación, los primeros van con iva y los otros exentos?
Gracias
Buenos días Emmanuel;
En el caso de una inmobiliaria Responsable Inscripta que factura por cuenta y orden de terceros un alquiler de casa habitación, al estas este alquiler exento del pago del IVA. Cuando la inmobiliaria liquida mensualmente el IVA, qué ocurre con los montos proveniente del esas Facturas o Recibos tipo B? Debe liquidarse como si hubiera estado incluído en el monto de la misma manera qu una factura B normal? o por ser una actividad exceptuada del pago de IVA es $0.00 ?
Muchas gracias.
Buenos días tenemos un consorcio con CUIT, debo ibscribirlo en IVA? de ser así, como lo inscribo y que facturo?
hola como debo hacer para facturar un alquiler comercial cuando son dos los propietarios y los dos quieren justificar sus ingresos? la inmobiliaria nos dice que tiene que facturar uno solo. que pasa con el que no factura? como declara esos ingresos, si no quieren hacer una sociedad?