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Los consorcios y AFIP: Algunas cuestiones a tener en cuenta

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Los consorcios son personas jurídicas que poseen un CUIT, sin embargo, se observan interrogantes con respecto a su situación tributaria.

¿Son responsables inscriptos en el IVA o sujetos no alcanzados? ¿Cómo deben facturar y cómo les deben facturar sus proveedores? ¿Cómo deben actuar si son empleadores?

En este artículo intentaremos brindar que aspectos principales hay que tener en cuenta a fin de generar un correcto encuadre fiscal y así no tener problemas con el fisco o con los proveedores.

IVA: Un encuadre especial

Es usual la consulta de como facturarle a un consorcio ya que se encuentra en una zona de interpretación la condición fiscal que debe poseer en IVA.

Si comenzamos con un análisis preliminar de la normativa (https://blogdelcontador.com.ar/consorcios-de-propiedad-horizontal-puntos-a-tener-en-cuenta-sobre-su-constitucion-y-marco-juridico/), el consorcio únicamente se dedica a afrontar los gastos comunes mediante el cobro de expensas, no prestando servicio o locación alguna a los copropietarios.

En otras palabras, la actividad de esta forma jurídica no está incluida en los hechos imponibles del tributo y por lo tanto, es incorrecto considerarlo como un sujeto exento ya que en este caso existe una actividad gravada que posee un beneficio de exención en el tributo.

Esta postura se observa ratificada en la respuesta brindada en el Grupo de Enlace CPCECABA – AFIP del 11/9/2002 cuando se señala que “no resulta procedente que los consorcios de propietarios se inscriban como responsables en el IVA, al solo efecto de transferir los créditos fiscales de las expensas a los copropietarios inscriptos en dicho gravamen, ello en atención a que el consorcio no lleva a cabo una actividad alcanzada por el gravamen.”

Entonces ¿Dónde encuadra? Una posibilidad es realizar el alta como IVA No Alcanzado, una condición fiscal que no se encuentra prevista efectuar a través de Internet y que los responsables que requieran registrarse como tales deberán tramitarla en las dependencias.

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Retomando el tema de la facturación, sabemos que en la realidad la mayoría de los sistemas no contempla la existencia del tipo de sujeto IVA No Alcanzado y ante ello, debemos remitirnos a las aclaraciones de la Circular 1299/93 de AFIP, en la cual se establece que: “Los consorcios de propietarios —en tanto no asuman la condición de sujetos pasivos en el impuesto al valor agregado— revisten el carácter de consumidores finales y, en consecuencia, los respectivos proveedores extenderán sus facturas o documentos equivalentes sin discriminar el gravamen que recae sobre la operación, de acuerdo a lo previsto por el artículo 38 de la Ley de Impuesto al Valor Agregado, texto sustituido por la Ley N° 23.349 y sus modificaciones”.

En consecuencia, los gastos que se facturen al consorcio deben ser respaldados con facturas tipo «B» o «C», sin discriminación del gravamen, debido a que reviste un carácter similar al de un consumidor final. Además, estas determinaciones del fisco son vitales para evitar caer en regímenes de percepciones que podrían aplicar tanto bancos como proveedores de otros rubros.

No obstante lo mencionado, un consorcio puede ser responsable inscripto o exento por celebrar contratos de locación (https://blogdelcontador.com.ar/locaciones-de-inmuebles-y-afip-algunas-consideraciones-de-impuestos-nacionales-y-facturacion/) dado que en ciertas circunstancias se alquilan sectores comunes del edificio con el fin de obtener un ingreso (salón de usos múltiples o locales en planta baja, por ejemplo) y lograr un menor valor de expensas. Es dable destacar que dicho escenario no se puede encuadrar en el régimen de monotributo.

Empleador: El régimen de SUSS y agente de retención

Como regla general, todos los consorcios que posean empleados (el caso más clásico es el de encargados de edificio) deben inscribirse como empleadores y presentar mensualmente el formulario 931 de aportes y contribuciones.

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Paralelamente, cada vez es más frecuente que se contraten empresas de servicios de limpieza para que envíen personal que realice determinadas tareas.

La existencia de esta situación conlleva que muchos consorcios omitan efectuar la función de agente de retención que les asigna la Resolución General AFIP N° 1556/2003, la cual dictamina que: “Deberán actuar como agentes de retención los sujetos que contraten o subcontraten, total o parcialmente, los servicios de limpieza de inmuebles incluidos los consorcios de copropietarios de edificios bajo el régimen de la Ley N° 13.512”.

El porcentaje a retener al momento del pago será del 6% sobre el importe de la factura, neto de IVA y el certificado de retención se genera con la clave fiscal del administrador en el portal web “SIRE- Sistema integral de retenciones electrónicas”.

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Contador Público UNS. Matrícula CPCEPBA Leg. 45889/9 T° 176 F° 221.

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20 comments

Carla says:

Como se edificio cambia totalmente la gente calle 58 número 506
La plata
Principal varela propiedad
Ciudad la plata

Pablo F says:

Podrás comentar por favor cual sería la situación del consorcio respecto al regímen de retención del impuesto a las ganancias RG 830?

Emanuel Biondi says:

Pablo buenas tardes, te dejo un dictamen de AFIP que trata en parte el tema.
Dictamen Nº 118/95 (DAT); Arts. 8 y 25 RG AFIP Nº 830/00
Saludos

SEBASTIAN LATTUCA says:

Emanuel, como va. Te dejo mi contacto. sebastian@lattucaconstantini.com.ar
Soy Administrador de un consorcio – edificio de oficinas bastante grande, inscripto en IVA y tengo bastante dudas … con intimacion de afip en iva en un determinado encuadre fiscal etc…
Es justo por este tema
Me podes escribir asi nos pasamos contactos y nos hablamos
gracias

Eva says:

Somos un PH de 10 departamentos, no tenemos administración ni encargado, nos manejamos entre nosotros. Podemos sacar cuit para abrir una cuenta bancaria y que así todos los gastos se manejen desde esa cuenta? O si o si lo tiene que hacer una administración?
Solo abonamos en común Edesur general, AySA y seguro del edificio. Gracias!

toribio says:

hola cr. Biondi
LA CONSULTA ES SOBRE CONSORCIOS QUE PRESTAN SERVICIOS DE COSTURA.TAMBIEN FACTURAN COMO MONOTRIBUTISTA’?.EN DICHO CASO QUE IMPUESTO SE DEBE DAR DE ALTA EL CONSORCIO?
GRACIAS

Emanuel Biondi says:

Buenas tardes, los consorcios no pueden ser bajo ningún caso monotributistas.
Saludos

Maria says:

Si un Consorcio no tiene cuenta bancaria (imposibilidad de abrirla por no tener ni precisar CUIT) cómo hace para cobrar el seguro en caso de siniestro?

Emanuel Biondi says:

Buenas tardes Maria, entiendo que deben analizarlo con la aseguradora ya que la poliza tiene que tener algún beneficiario con cuit.
Saludos

Juana says:

Hola, y si como inquilina le solicito a la administración de consorcio una factura, debe hacerlo? De ser así, qué factura seria b o c? Gracias.

Fernando says:

Soy un ente que paga expensas. El consorcio me entrega una liquidación. A la hora de pagar esas expensas no debo hacerle retención de Ganancias ni de SUSS, no?

Ariel says:

Que tal, vivo en un complejo de dos pisos en el que los «administradores» (los cuales no estan registrados como tal) nos obligan a pagar las expensas sin factua, en efectivo, y no detallan lo que se paga mes a mes. Ademas de no arreglar ni mantener el edificio en cuestion. Como se puede denunicar esta irregularidad? Gracias

Vanessa says:

Cr.Biondi, le consulto quienes responden frente a la AFIP por la deuda de los Consorcios?. Son responsables solidariamente los propietarios integrantes del consorcio?. Cual es la normativa que se aplica?. Gracias.

Griselda marchetta says:

consulta, las facturas A emitidas al consorcio se descargan en el iva, o solo a la hora de realizar la factura de alquiler pago el debiro solamente sin poder descontarme el credito? es un consorcio inscripto ya que alquila antena y local

Hola necesito ayuda. como adminsitro un consorcio que todavia no esta constituido, recien se termino la obra y no hay reglamenteo de copropiedad, calculamos que va a demorar un año, mientras tanto como se abre una cuenta bancaria para llevar la adminsitracion?

andrea says:

Hola Laura, sería conveniente hacer un acta bolante y que certifique un escribano tu firma para hacer el trámite de sacar el CUIT. Consulta en AFIP qué cosa necesitan para poder sacar el CUIT.

buenas tardes tengo dudas sobre mi consorcio como puedo saber si está registrado en la Afip? Ya que en la página del gobierno de la cuidad mi consorcio no figura con el número de cuit ni tampoco quien lo administra me resulta llamativo que jamás entreguen las actas de asambleas y no traiga los libros y tampoco nos de los recibos de expensas.

Silvia says:

Hola los administradores de consorcios pueden ser monotributistas?

Adriana Garcia says:

Hola Administro un consorcio en donde funciona una oficina del estado, nos piden factura para el pago de las expensas, estamos inscriptos como consorcio y nuestra condicion ante el IVA es NO ALCANZADO, asimismo nos piden libre deuda de AFIP y de Rentas. Sabe alguna solucion para este conflicto?

Carolina says:

Hola, muy interesante el articulo. En mi consorcio no hay reglamento interno ni se ha tramitado el CUIT. Cuales serian los pasos para la obtencion del CUIT? Es lo mismo que para cualquier persona juridica?

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