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El Gobierno promulgó y publicó en el Boletín Oficial de este martes 17 de octubre la Ley N° 27737 mediante la cual se introducen reformas al Código Civil y Comercial de la Nación y a la Ley N° 27551 en lo que respecta a locaciones de inmuebles con destino a vivienda.
El Capítulo III de la mencionada Ley N° 27737 dispone una serie de incentivos fiscales, con vigencia a partir del período fiscal 2023, que detallamos a continuación.
Monotributo
Se establecen dos novedades importantes respecto al régimen simplificado.
En primer lugar, se amplía el universo de pequeños contribuyentes alcanzados disponiendo que en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.
Recordamos que la ley de Monotributo prevé que se consideran pequeños contribuyentes, entre otras condiciones, a quienes no realicen más de tres (3) actividades simultáneas o no posean más de tres (3) unidades de explotación.
Por lo tanto, a partir de la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres, aquellos locadores que posean más de 3 inmuebles en alquiler, que hoy están obligados a ser responsables inscriptos, podrán pasar al régimen simplificado, obviamente siempre y cuando se cumplan con los demás parámetros de categorización.
Cabe destacar que para ello se deberá cumplir con la obligación de registrar los contratos en el marco del art. 16 de la Ley N° 27551 que establece que los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). Esta obligación deberá ser cumplimentada a través del “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles” (RELI) con CUIT y clave fiscal.
En segundo término, y en forma adicional, se establece que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos (2) inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
En este sentido, queda determinar si la exención corresponde al total de la cuota mensual o solo al componente impositivo. Entendemos que esto será aclarado vía reglamentación.
La AFIP será la encargada de determinar, vía reglamentación, el procedimiento para que los pequeños contribuyentes alcanzados por estas medidas procedan a solicitar la baja o a modificar sus datos.
Un tema a señalar es que en aquellas jurisdicciones donde está vigente el Monotributo Unificado, la exención no comprendería al componente provincial hasta tanto las provincias no dispongan la exención en ingresos brutos de los ingresos derivados de las locaciones de inmuebles.
Al respecto, la Ley N° 27737 invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a aprobar beneficios tributarios en sus jurisdicciones en los contratos de locación con destino casa-habitación celebrados y registrados conforme a la ley, así como también sus prórrogas, cesiones y transferencias.
Finalmente, corresponde señalar que no hay precisiones hasta el momento respecto a si la exención en el pago corresponde desde el 1 de enero de 2023 lo que significaría que los pequeños contribuyentes beneficiados con esta nueva disposición contarían con saldos a favor por los pagos efectuados hasta la fecha o si regirá desde la entrada en vigencia de la ley.
Bienes Personales
La nueva ley de alquileres incorpora dentro de las exenciones del impuesto sobre los bienes personales a los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, fijando para ello dos condiciones:
- que se trate de contratos debidamente registrados,
- que el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24 de la ley del impuesto.
Así, como en el caso del Monotributo, la exención procederá siempre que se cumpla con la obligación de registrar los contratos a través del “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles” (RELI) con CUIT y clave fiscal de AFIP.
Además de cumplir con el RELI, será condición para resultar exentos, que la valuación de dichos inmuebles resulte igual o inferior a $56.410.705,41 (valor vigente para el período fiscal 2022, para el período fiscal 2023 este monto se ajustará por el coeficiente que surja de la variación anual del IPC correspondiente al mes de octubre del año 2023 respecto a octubre de 2022).
Aclaramos además que esta nueva exención regirá a partir del período fiscal 2023, es decir a partir de las declaraciones juradas que se deben presentar en el año 2024.
Impuesto a las Ganancias
La nueva ley incorpora dentro de las deducciones generales previstas por el art. 85 de la ley del impuesto a las ganancias (t.o. 2019), la posibilidad de que ambas partes, es decir locatario y locador, puedan deducir el diez por ciento (10%) del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación. Se aclara que esta deducción se podrá computar en forma adicional con otras que existan.
Para el locador significará que del monto total de los alquileres sujetos a impuesto, podrá descontar el 10% del total facturado durante el año a modo de deducción. En este caso cabe aclarar que solo corresponde la deducción cuando se trate de inmuebles destinado a casa-habitación.
El locatario, en tanto, podrá deducir hasta el 10% del total pagado por los alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación en el año. Esta deducción es adicional a la establecida en el inciso h) del art. 85 de la ley del impuesto a las ganancias que permite deducir hasta el 40% de las sumas pagadas por el contribuyente, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, en concepto de alquileres de inmuebles destinados a su casa habitación, y hasta el límite de la ganancia no imponible, siempre y cuando el contribuyente o el causante no resulte titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción.
Como aclaramos para el caso de Bienes Personales, esta nueva exención regirá a partir del período fiscal 2023, es decir a partir de las declaraciones juradas que se deben presentar en el año 2024.
Impuesto a los débitos y créditos bancarios
Se establece que no estarán sujetos al gravamen, los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación.
Es decir, los bancos no percibirán el impuesto a los débitos y créditos bancarios cuando se trate de transferencias o depósitos por alquileres. En este caso también la exención procederá siempre que se cumpla con la obligación de registrar los contratos a través del “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles” (RELI) con CUIT y clave fiscal de AFIP.
