Alquileres impuestos que no corresponde pagar como inquilino
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Alquileres inquilino impuestos debe pagar
Cuando se busca alquiler muchas veces las inmobiliarias incorporan costos impositivos que en realidad no deben pagarse. Esto puede resultar un importe de dinero adicional que, sumado a los demás gastos, puede influir negativamente en la decisión de realizar un contrato.
Sabido es que alquilar se ha convertido en un proceso estresante y complicado y al ser un contrato regulado por el Estado, se deben tener en cuenta un sinfín de conceptos para evitar caer en costos innecesarios. En este caso, vamos a tratar de hacer un breve listado de frases que escuché de algunas inmobiliarias acerca de temas impositivos y las observaciones que podemos realizar con el fin de evitar que esos tributos no se incorporen al importe a abonar al momento de ingresar a una propiedad.
Antes de comenzar, quiero aclarar que estas reflexiones son válidas para alquileres de viviendas permanentes. Además en anteriores notas del Blog, hicimos un análisis en general para lo que es locación en:
- https://blogdelcontador.com.ar/locaciones-de-inmuebles-y-afip-algunas-consideraciones-de-impuestos-nacionales-y-facturacion/
- https://blogdelcontador.com.ar/alquileres-tratamiento-en-ingresos-brutos-y-sellos-en-provincia-de-buenos-aires-y-caba/
Mito 1: “Si el dueño va a facturar el alquiler, como es responsable inscripto te vamos a cobrar un 21% de IVA”
Frase que he oído bastante y sigo escuchando cada vez que voy a averiguar por un departamento. Obviamente esto es falso, según la ley de IVA en el articulo 7 inciso H punto 22 se determina que la locación de “inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia” está exento de pagar el impuesto, salvo que el locatario sea una persona jurídica. En otras palabras, si una persona humana alquila no corresponde adicionar el 21% al valor del alquiler.
Cabe aclarar que si el dueño es monotributista directamente ni se debe plantear la cuestión ya que, en palabras simples, al estar en esa condición fiscal no se debe incluir el IVA.
Mito 2: “Uno de los costos de entradas es el sellado del contrato, es un impuesto que se paga por hacer el contrato”
El Impuesto de Sellos o simplemente “sellado” es un importe relevante dentro de los pagos en el momento de ingresar. En este caso, la legislación varía según la jurisdicción en donde se alquile pero, generalmente, los alquileres de viviendas quedan fuera del impuesto.
En provincia de Buenos Aires, los contratos de locación de inmuebles cuya valuación fiscal no supere $1.731.600 tienen una alícuota de 0% y por ende, no abonan el gravamen.
En la Ciudad de Buenos Aires, el artículo 475 del Código Fiscal de CABA menciona que los alquileres de vivienda no les corresponde abonar impuesto de sellos independientemente del valor del alquiler, excepto que se trate de locaciones y sublocaciones de viviendas con fines turísticos.
Mito 3: “Si necesitas la factura por Ganancias, te podemos emitir un recibo X”
Uno de los problemas más comunes que se presenta acontece cuando el inquilino le retienen Impuesto a las Ganancias por su trabajo en relación en dependencia y necesita el comprobante para informarlo en SIRADIG.
En muchas ocasiones encontré situaciones en donde se da como “respaldo” de la operación un recibo X, el cual no es admitido por AFIP y por ende, no se puede incorporar como deducción. Recordemos que para poder deducir el alquiler es requisito contar con la factura o documento equivalente emitido por el locador, por el monto abonado.
Mito 4: “El dueño no puede facturar porque [inserte cualquier razón] y tampoco podemos desde la inmobiliaria.”
Existe en AFIP un tipo de facturación denominado “Por cuenta y orden de terceros”, en donde las inmobiliarias pueden emitir comprobantes en representación del propietario, siempre que este sea monotributista.
La Resolución General N° 1415, en su Anexo IV, apartado B, punto 11 determina que de tratarse de locaciones de inmuebles, cuyos importes se perciban a través de intermediarios, se considerarán válidos las facturas o recibos emitidos por éstos a su nombre, excepto cuando la locación esté alcanzada por el impuesto al valor agregado. Los comprobantes extendidos por los aludidos sujetos deberán además indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o de los beneficiarios por cuya cuenta y orden se percibe el importe de la locación y la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de los mismos.
Mito 5: “Si transferís el alquiler deberás abonar un 1,2% en concepto de impuesto al Cheque Ley 25.413”
El mal llamado “Impuesto al Cheque” se cobra por realizar movimientos bancarios. Aquí debemos destacar que, en principio y salvo casos particulares que no vamos profundizar, las transferencias a caja de ahorro no están alcanzadas por el tributo, por lo que no se debe cobrar ese cargo.
Además, si la persona que recibe los fondos, sea la inmobiliaria o el propietario, es monotributista, independientemente de que tenga una caja de ahorro o una cuenta corriente (con esta última debe realizar un trámite previo en la página de AFIP) no abona el impuesto conforme la Resolución General 5031/2021 y la Circula 3/2021, ambas normas emitidas por el fisco nacional.
Por otro lado, los responsables inscriptos pueden “descontarse” el impuesto en la declaración jurada de Ganancias por lo que en caso de pagar el impuesto se estaría otorgando un doble beneficio al receptor de los fondos.
Mito 6: “Si transferís el alquiler, tenes que pagar Ingresos Brutos ya que al dueño (o a la inmobiliaria) le retienen”
El impuesto a los Ingresos Brutos es de carácter provincial y al igual que el Impuesto de Sellos, su aplicación depende de cada territorio. Este es un punto polémico ya que en la mayoría de los casos es dificultoso para el contribuyente recuperar esos montos. Sin embargo, no corresponde al inquilino cargar con ese costo financiero ya que ese dinero puede computarse en la declaración jurada y quedar como saldo a favor.
Es dable destacar que a la fecha de artículo en Entre Ríos, Mendoza, Córdoba, San Juan, Jujuy, Salta, Río Negro, Buenos Aires, Neuquén, Santa Cruz, Chaco, Catamarca y Tierra del Fuego se reglamentó el monotributo unificado, donde aquellas personas que se adhieran no se les retiene Ingresos Brutos y por ende, no existe tal retención al abonar el alquiler.
Es asi, lastima que si el inquilino presiona se lo cargan con creces en el alquiler a contratar, donde ademas hoy el propietario se cubre, ya que con mas de 100% de inflacion no puede ajustar hasta el año, medida que ha generado una espiralizacion de los valores.
La no actualizacion semestral genera un doble perjuicio a las partes, el inquilino que si puede entrar holgado con el alquiler al inicio, si sus ingresos se actualizan y cubren razonablemente sus gastos, como el alquiler se ajustara recién al año comienza a gastar durante ese periodo lo que no se le actualizo y cuando lo reajustan al año se encuentra que no le alcanzan sus ingresos para hacer frente al ajuste ya que en una economia como ésta seguramente no va a guardar mensualmente la provision de futuro ajuste, y por otro lado el propietario le recarga el alquiler inicial para cubririse.
O sea una ley mamarracho que puede discutirse o no si convienen 2 o 3 años siendo mas estable y menos compleja la vida del inquilino si es a tres años, pero absurda en un pais inflacionario pretender que el dueño tenga su ingreso congelado un año, en un pais que no es como en algunos de europa que hay grandes empresas con pool de arriendos, sino que en general se trata de gente que pudo ahorrar en ladrillos y pretende complementar muchas veces su mala jubilacion, o sea un disparate esta ley
CUAL SERIA EL INCONVENIENTE SI LAS PARTES ACUERDAN INCREMENTAR EL VALOR DEL CANON CADA TRES, CUATRO O SEIS MESES E INSERTAN UNA CLAUSULA EN LA CUAL DAN FE DE QUE LEYERON LA LEY DE ALQUILERES Y ESTAN EN CONOCIMIENTO DEL AJUSTE ANUAL Y QUE SEA CAMBIA LA ACTUALIZACION PARA EVITAR PERJUICIOS A LAS PARTES. ?