En este artículo, abordaremos el tema del consorcio de propiedad horizontal, su objetivo y su regulación. También explicaremos cómo se constituye un consorcio y mencionaremos como está regulado en nuestro país. Para en próximas entregas adentrarnos en las problemáticas que suceden dentro del mismo y las formas de solucionarlas.
Veamos. El objetivo principal de estos consorcios es realizar todas las actividades necesarias para mantener, administrar y conservar las partes comunes del edificio bajo su responsabilidad.
En Argentina, el régimen jurídico de los mismos está regulado en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). Según el CCCN, para constituir un consorcio es necesario que haya al menos dos propietarios que quieran formar parte de la comunidad y que tengan al menos dos inmuebles distintos.
El título constitutivo de un consorcio de propiedad horizontal se denomina «Reglamento de Propiedad Horizontal». El mismo debe contener, tal como dispone el artículo 2056, entre otras cosas, la descripción del inmueble, la enumeración de las cosas y partes comunes, la determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad, el destino de las unidades funcionales, determinación de las mayorías necesarias para distintas decisiones.
Para que se realice dicho Reglamento, deberá contarse con las escrituras de todas las unidades y funcionales. Además, debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad para tener validez y poder ser oponible a terceros.
Es importante tener en cuenta que el CCCN establece un régimen de derechos y obligaciones para los propietarios de un consorcio de propiedad horizontal, y es necesario cumplir con estas obligaciones para poder formar parte de la comunidad. Además, establece distintos órganos constitutivos del consorcio y la figura del Representante Legal del mismo. En esta oportunidad, veremos éste último.
Así, el representante legal del consorcio de propiedad horizontal es el encargado de representar al consorcio en todas sus relaciones jurídicas, tanto internas como externas. Entre sus principales funciones podemos mencionar las siguientes:
- Gestionar los asuntos judiciales y extrajudiciales del consorcio: El representante legal debe llevar a cabo todas las gestiones necesarias para resolver los problemas y conflictos que puedan surgir en el consorcio, tanto a nivel judicial como extrajudicial.
- Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios: El representante legal debe convocar a las reuniones de la junta de propietarios y presidir las mismas para garantizar el correcto funcionamiento del consorcio.
- Ejecutar las decisiones de la junta de propietarios: Una vez que se adopten las decisiones en la junta de propietarios, el representante legal es el encargado de llevarlas a cabo.
- Gestionar los recursos financieros del consorcio: El representante legal debe llevar un registro de los ingresos y gastos del consorcio y asegurarse de que se utilizan de manera adecuada.
- Velar por el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios: El representante legal debe asegurarse de que todos los propietarios cumplan con sus obligaciones en el consorcio, tanto en lo que respecta al pago de sus cuotas comunes como al respeto de las normas establecidas en el estatuto.
Es fundamental que los propietarios de un consorcio de propiedad horizontal conozcan y cumplan con las obligaciones establecidas en la normativa aplicable, ya que esto garantiza el buen funcionamiento de la comunidad y evita conflictos. Además, es importante recordar que el consorcio es una comunidad y que todos los propietarios deben colaborar para mantener y mejorar el edificio en el que viven. Conocer y respetar la normativa es una parte esencial de esta responsabilidad compartida. Por último, es recomendable contar con un representante legal que conozca bien la normativa y pueda asesorar y ayudar a la comunidad a cumplir con sus obligaciones.
En las próximas publicaciones, hablaremos sobre los distintos órganos que forman el Consorcio y sus funciones.
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Hola Julieta, como estas ? te hago una consulta, somos propietarios de lotes en un barrio cerrado desde hace mas de 10 años, y no hay vistas de escrituración para luego conformar el consorcio.
Tenemos serios problemas entre vecinos y desarrollador (desarrollador y administrador son lo mismo)
Se podría llegar a conformar un consorcio de facto ? Conoces algún antecedente? Das asesoramiento?
Gracias
Hola Juliebta, me han elegido miembro del Consejo del edificio donde habito y soy propietaria desde diciembre de 2023. Sin embargo, los demás miembros del Consejo y la Administradora desoyen continuamente mis reclamos. Pedí reunión de Asamblea extraordinaria y la han puesto un día que yo no puedo asistir sin consultarme. Repetidamente los he llamado y mandado mensajes y no me contestan. Creo que todo es a propósito porque soy la única que quiero fiscalizar lo que hace la Administradora. qué debo hacer? qué otro recurso me queda? gracias.