Los consorcios y las expensas representan elementos cruciales en la vida diaria de quienes residen en edificios y complejos residenciales. Estos temas, con frecuencia, despiertan un gran interés y preocupación entre propietarios, inquilinos y administradores de propiedades.

En este contexto, es esencial entender lo que establece el Código Civil y Comercial.

Así, en su artículo 2044, define al consorcio como el conjunto de propietarios de las unidades funcionales, con domicilio en el propio inmueble y cuyos órganos de gestión son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

Asimismo, el artículo 2048 detalla los gastos y contribuciones que cada propietario debe afrontar para la conservación, reparación y otros desembolsos relacionados con el consorcio. Aquí es donde se distinguen las expensas ordinarias de las extraordinarias, conceptos que vale la pena explorar detenidamente.

Expensas comunes ordinarias

Las «expensas comunes» se refieren a los gastos esenciales para mantener y cuidar el edificio. En los edificios de propiedad horizontal, todos los propietarios comparten la responsabilidad de estos gastos.

Es como un fondo común al que todos contribuyen. Según el Código Civil y Comercial, las expensas comunes ordinarias incluyen los gastos necesarios para mantener el edificio en buenas condiciones de seguridad, comodidad y presentación.

Esto también cubre las responsabilidades legales, reglamentarias y acordadas en las asambleas de propietarios. En resumen, son los gastos compartidos para el mantenimiento y funcionamiento adecuado del edificio.

Aquí tienes algunos ejemplos:

• Sueldos del encargado: La persona que cuida del edificio.
• Servicios básicos: Luz, agua, gas para áreas comunes.
• Mantenimiento: Reparaciones pequeñas y mantenimiento general.
• Gastos anuales: recarga de matafuegos, limpieza de tanque de agua
• Otros gastos como la vigilancia, mantenimiento de pileta, SUM
• Elementos y artículos de limpieza
• Entre otros.

Expensas comunes extraordinarias

Las «expensas extraordinarias» se refieren a aquellos gastos adicionales que el consorcio debe realizar, y aunque también son compartidos entre todos los propietarios, se consideran «extraordinarios» porque no son gastos habituales o regulares.

Estas son erogaciones especiales que no forman parte de los costos recurrentes de mantenimiento y funcionamiento del edificio. Las expensas extraordinarias pueden variar en su propósito, como financiar obras específicas, crear un fondo para mejoras futuras, atender a emergencias o cubrir indemnizaciones por daños.

Su valor se decide en una asamblea de propietarios y depende de los objetivos específicos de cada gasto extraordinario, como una inversión puntual o un plan de contingencia.

En resumen, son gastos inusuales pero compartidos por todos los propietarios para situaciones excepcionales o proyectos especiales del consorcio.

Algunos ejemplos que pueden darse en la practica son:

• Obras de Mantenimiento o Renovación: Cuando es necesario realizar obras importantes en el edificio, como la renovación de la fachada, la reparación de la estructura o la instalación de un nuevo sistema de seguridad. Estos proyectos suelen requerir un financiamiento adicional.
• Fondo de Reserva para Futuras Mejoras: El consorcio puede decidir crear un fondo de reserva para futuras mejoras o reparaciones que se anticipen, como el reemplazo del techo o la modernización de áreas comunes.
• Emergencias o Reparaciones Inesperadas: Si se produce una emergencia, como daños por inundaciones o incendios, los gastos relacionados con la reparación pueden ser considerados extraordinarios.
• Indemnizaciones por Daños: Si el consorcio es responsable de daños causados a terceros o propiedades ajenas, las indemnizaciones a pagar pueden ser consideradas expensas extraordinarias.
• Juicios o Deudas Legales: Los costos legales relacionados con juicios o deudas legales que afecten al consorcio pueden ser considerados gastos extraordinarios.
• Mejoras en Infraestructura: Si se decide realizar mejoras en la infraestructura del edificio, como la instalación de un nuevo ascensor o la actualización del sistema de calefacción, los gastos para financiar estos proyectos pueden ser considerados extraordinarios.
• Fondos para Contingencias: El consorcio puede optar por crear un fondo para situaciones imprevistas o contingencias, como eventos climáticos extremos o problemas estructurales inesperados.

¿Quién tiene que pagar las expensas, locador o locatario?

El pago de las expensas corresponde al propietario, sin embargo, cuando éstos alquilan su unidad suelen trasladar esa obligación a los locatarios, lo que es totalmente válido en base a la libertad contractual.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que en dicho caso el inquilino deberá pagar las expensas ordinarias, no así las extraordinarias ya que se considera que aumentan el valor del inmueble.

En conclusión, la comprensión de estos conceptos y sus implicaciones legales es esencial para fomentar una convivencia armoniosa en las comunidades de propiedad horizontal. Garantiza que cada parte asuma sus responsabilidades financieras de manera equitativa y adecuada. La cooperación y el conocimiento mutuo son los pilares fundamentales que sustentan el funcionamiento fluido de estos entornos residenciales.