El Gobierno Nacional, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024, dispuso la creación de las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios para fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina.
La medida, impulsada en conjunto por el Ministerio de Economía y el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, permitirá que se constituyan hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
En este sentido, la falta de un sistema de hipotecas divisibles reducía considerablemente la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas. Además, esta situación limitaba el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringía la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno.
A partir de esta medida, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto.
Por su parte, el Decreto crea la «hipoteca de bien futuro», un hito en la historia del crédito hipotecario de Argentina. Esta decisión permite financiar proyectos nuevos y/o no escriturados, en “pozo”, y con boleto de compra. Con esta medida que busca impulsar el crédito hipotecario y los desarrollos inmobiliarios, muchas personas podrán financiar su nueva vivienda.
En el Decreto, el Gobierno Nacional convocó a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas necesarias para la implementación de la registración de los boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, tal como se encuentra previsto en el Decreto.
Puntos principales del Decreto 1017/2024:
- Se establece un marco regulatorio para fortalecer el mercado de créditos hipotecarios en Argentina. Este decreto se enfoca en facilitar el acceso a la vivienda y estimular la inversión privada mediante instrumentos como las hipotecas divisibles y las hipotecas sobre el derecho real de superficie.
- Las hipotecas divisibles permiten fraccionar créditos hipotecarios en proyectos inmobiliarios, asignando el saldo de deuda de manera individual a cada unidad o lote. Asimismo, se autoriza el uso del derecho real de superficie para garantizar créditos en proyectos de construcción, permitiendo a los titulares de este derecho hipotecar la construcción futura en terrenos ajenos.
- El decreto también habilita la anotación de boletos de compraventa en entidades autorizadas, fomentando la transparencia y seguridad en transacciones inmobiliarias. En el marco de la política habitacional, invita a las provincias a adoptar mecanismos similares para asegurar la uniformidad y promoción de los derechos reales en el sector inmobiliario.
- La autoridad de aplicación es el Ministerio de Economía, que coordinará medidas complementarias y fomentará políticas públicas para armonizar la aplicación de los derechos reales a nivel federal.
- También se encomienda a la Comisión Nacional de Valores y al Banco Central a colaborar en la estandarización de hipotecas para facilitar su circulación en el mercado de capitales y el desarrollo de seguros para cubrir riesgos de créditos hipotecarios.
- El decreto entrará en vigor el día de su publicación en el Boletín Oficial.
