Impuesto a la transferencia de inmuebles – beneficiarios del exterior

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15/09/2022

En el presente informe el autor se ocupa de discutir las particularidades que presenta la solicitud, ante la autoridad fiscal nacional de un certificado específico que, en sus efectos prácticos, termina por habilitar la transferencia del dominio de un inmueble siempre que se encuentre ubicado en territorio nacional argentino.

Si bien la operación de referencia (venta de inmuebles ubicados en territorio nacional argentino) puede ser realizado por personas humanas o sucesiones indivisas residentes en la República Argentina o en exterior, en esta oportunidad nos ocuparemos de las particularidades que presenta la solicitud cuando el vendedor se encuentra radicado en extraña jurisdicción, es decir, cuando el vendedor sea considerado residente en el exterior.

Antes de iniciar el diálogo que aquí nos convoca es dable recordar que a la fecha de confección del presente informe podríamos decir que la operación de referencia presenta un “régimen dual” en cuanto a su tratamiento fiscal. No nos estamos refiriendo al tratamiento fiscal que podría derivar de la venta de un inmueble, efectuado por una persona humana o sucesión indivisa (contribuyente) en su carácter de habitualista en la compra-venta de inmuebles con fines de vivienda o bien constructor y vendedor de los mismos. No serán foco de atención (en este informe) este tipo de operaciones toda vez que para ellas la Ley 20.628 ya ofrecía (y ofrece) su tratamiento general (gravabilidad del acto conforme rentas de tercera categoría).

Este informe se orienta al caso de venta de inmuebles efectuados por personas humanas y sucesiones indivisas que, sin ser constructores, sujetos empresa o habitualistas deciden vender un inmueble ubicado en la República Argentina. La particularidad del caso es que el sujeto vendedor no califica como residente a efectos fiscales en los términos del Art. 116 y siguientes Ley 20.628.

Ante este tipo de negocio señalado en párrafo anterior podemos encontrarnos con dos hipótesis, definidas según las prescripciones según el marco jurídico-tributario asignado conforme la importante reforma fiscal dada por Ley 27.430 y vigente para ejercicios fiscales iniciados a partir del 01-01-2018.

La fecha señalada anteriormente (01-01-2018) nos marcará, ante la hipótesis de estudio, la consecuencia fiscal esperable para el negocio en ciernes y, en consecuencia, el objeto de este informe importando, en consecuencia, la fecha de adquisición inicial del inmueble objeto de venta (manteniendo la definición de sujetos, residencia fiscal del mismo y la calificación en el uso y actividad de los enajenantes):

Inmuebles adquiridos en fecha posterior al 01-01-2018: estarán sometidos al impuesto a las ganancias bajo el esquema de rentas cedulares dispuesto por Ley 27.430; reforma de la Ley 20.628 (impuesto a las ganancias). El presente informe no se orienta a este tipo de operaciones;

Inmuebles adquiridos en fecha anterior al 01-01-2018: en este caso estarán sometidos al impuesto a la transferencia de inmuebles dispuesto por Ley 23.905 y reglamentado por RG 2141 AFIP. El concepto de adquisición hace referencia al acto de incorporación al patrimonio del sujeto enajenante o, de ser el caso, la sucesión indivisa (posteriormente enajenado).

La hipótesis señalada en punto (b) supra será el objeto del informe, es decir, las consecuencias fiscales en el marco del impuesto a la transferencia de inmuebles aplicables únicamente a la venta de inmuebles ubicados en territorio de la Nación Argentina, efectuado por personas humanas y sucesiones indivisas solo en el caso de que la operación no se encuentre comprendida en el objeto del impuesto a las ganancias. La operación a considerar será la existencia de una transferencia de dominio a título oneroso considerando su propia definición del negocio jurídico señalado.

En este contexto la operación quedará sometida al régimen al régimen de retención dispuesto por la RG 2141 que, en cuanto interesa, importará una retención en la fuente a efectuar por el agente pagador, o escribano actuante según el caso, una vez se perfeccione el hecho imponible.

Sobre esta base se desarrollarán tanto los elementos definitorios del gravamen (objeto, sujeto, territorial y temporal), así como las particularidades a las que se somete el beneficiario del exterior (incluyendo su definición); la necesidad de actuación de agentes locales; la importancia del cumplimiento de sendas obligaciones formales y materiales para derivar en el escrutinio fiscal sobre la conducta desplegada tanto sea por el calificado como no residente a efectos fiscales (de corresponder) como de cada uno de los agentes locales con roles definidos en las normas aquí señaladas.

Lo aquí señalado revestirá de su importancia dado que las irregularidades formales en el cumplimiento de la obligación tributaria derivarán en una consecuencia sumamente lesiva para el sujeto vendedor: imposibilidad de venta por inexistencia del formulario de retención (ITI) que habilita la actuación del escribano.

Considerando este contexto es que pondremos siempre el énfasis en analizar la situación sometida a consulta antes que presentar una solicitud (el formulario se trata de una solicitud de expedición en acto administrativo por la autoridad fiscal) que, siendo presentada sin considerar la situación subyacente, derivará en constantes rechazos de parte de la autoridad fiscal.

Acceda al informe completo desde la web del autor o haciendo click aquí para descargar el mismo en pdf.