Emanuel Biondi 
AFIP venta de inmuebles Hay que pagar impuestos iti o ganancias
Vender una casa o un departamento implica el origen de una serie de trámites y uno de ellos es verificar que sucede con el fisco. En este artículo intentaremos mencionar algunos aspectos a tener a cuenta para determinar el pago o no de impuestos por realizar este tipo de operaciones.
El primer punto a tener en cuenta es que la transacción puede quedar alcanzada por el Impuesto a las Ganancias por el resultado de compraventa de inmuebles o por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (de ahora en adelante, ITI).
En este aspecto, para concluir cuál de los dos impuestos nos incumbe, lo más importante para analizar es la fecha de adquisición del inmueble a vender ya que la situación va a cambiar dependiendo de si fue comprado antes o después del 1 de enero de 2018.
Además, se debe evaluar si es una casa habitación, concepto que el fisco lo define como la destinada a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
- El impuesto a las Ganancias: también llamado impuesto cedular fue creado en diciembre de 2017 mediante la ley 27.430. Se aplica sobre la venta de propiedades que no estén destinadas a casa-habitación y adquiridas después del 1 de enero de 2018.
La alícuota es del 15% y se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra actualizado por la inflación transcurrida desde la fecha de adquisición hasta la de enajenación (para ello, se usa el IPC) y el precio de venta.
- El ITI: válido únicamente para aquellas viviendas compradas con anterioridad al 1 de enero de 2018 y su tasa es del 1,5% sobre el precio de venta.
El ITI no se paga cuando se venda la casa-habitación y con el monto obtenido se reemplace (mediante compra o construcción) con una nueva vivienda en el plazo de un año.
Es relevante que en el caso de poseer más de una propiedad, el vendedor tenga declarado como casa habitación en el Impuesto sobre los Bienes Personales el inmueble objeto de la transacción.
Cabe destacar que esto no es automático, sino que se debe solicitar un certificado de no retención en la página de AFIP con una antelación mínima de 20 días corridos al de la celebración del acto.
Dicho certificado tiene una validez de hasta 60 días corridos, contados desde la fecha de emisión. Para obtenerlo, el inmueble tiene que cumplir con alguna de las siguientes condiciones:
- Su precio de transferencia debe ser igual o inferior a $ 120.000. Cuando la transferencia es realizada por una sociedad conyugal por un monto igual o menor a $ 120.000, se considerará a la sociedad conyugal como «único titular»,
- Estén incorporados en la declaración jurada del Impuesto sobre los Bienes Personales (ISBP) del último período fiscal vencido y exigible, cualquiera sea su valor
Tanto para obtener la exención de Ganancias como la del ITI, es relevante que en el caso de poseer más de una propiedad, el vendedor tenga declarado como casa habitación en el Impuesto sobre los Bienes Personales el inmueble objeto de la transacción.
Por otra parte, para las personas con un único inmueble obtenido antes de 2018 habría que considerar si es necesario hacer una declaración jurada en el Impuesto a los Bienes Personales para acceder a la exención del ITI ya que la transacción puede (o no) cumplir con alguna de las condiciones estipuladas por el fisco para obtener el beneficio.
Contrariamente, en mi opinión, cuando se trate de un único inmueble destinado a vivienda e incorporado después del 2018 no sería necesario declararlo en Bienes Personales.
Para finalizar, hay que destacar que para la donación, el legado u otras operaciones similares a titulo gratuitito también tenemos que realizar todo estas observaciones al momento de enajenar el bien.
Breve análisis de algunas situaciones
- Venta de un inmueble después del 1 de enero de 2018 que se empezó a construir antes de 2018: Alcanzado por el ITI.
- Donación de un inmueble adquirido antes de 2018 y que el receptor de la donación decide vender luego de 2018: La donación se encuentra exenta del ITI, pero la venta del donatario seguirá tributando el ITI y no entrará esta futura venta en su declaración de Ganancias.[1]
- Donación de un inmueble adquirido después de 2018 y que el receptor de la donación decide vender: El resultado de la venta está alcanzado por el impuesto a las Ganancias
- Venta de la casa habitación comprada después de 2018: No está alcanzada por Ganancias ni por ITI.
- Cesiones de boletos de compraventa “u otros compromisos similares” como, por ejemplo, las cesiones de partes o derechos de fideicomisos inmobiliarios o cualquier otra cesión que tenga por objeto una transferencia de inmuebles: La reglamentación define la circunstancia estableciendo que si se suscribe el boleto antes del 31/12/2017, en el cual se haya pagado como mínimo el 75% del precio, sin importar si hubo posesión o no, se deberá pagar el ITI y no el Impuesto a las Ganancias.[2]
Referencias Bibliográficas:
- Revista REPRO. Sección: Realidad profesional. 19/02/2021. “Lo que hay que saber del nuevo régimen de donación de inmuebles”. Link: https://reprodigital.com.ar/nota/559/lo_que_hay_que_saber_del_nuevo_regimen_de_donacion_de_inmuebles ↑
- PASARELLI, Ezequiel. “Impuesto a las ganancias: resultado por venta de inmuebles obtenido por personas humanas residentes del país”. 22/05/2022. ERREPAR. Link: https://blog.errepar.com/venta-inmuebles-passarelli/ ↑
Buen día, excelente artículo! Tengo duda respecto a si se trata de una persona que vende su única vivienda para comprarse otra única vivienda… no estaría alcanzado por iti porque la compra del bien se hizo en el año 2020 , y tampoco por cedular al tratarse de casa habitación … pero es necesario generar igual la dj del impuesto cedular? O no es necesario hacer nada , e informar al escribano de esta situación al momento de la celebración del acto? Gracias.
Buenas tardes Marisol, gracias por tu comentario. Con respecto a tu pregunta, plantearía la situación con el escribano que intervenga en la operación al momento de realizarla.
Saludos
Hola, es muy esclarecedor el artículo. Yo tengo que liquidar el impuesto para un No Residente, la escritura es de 2022, tengo que leerla bien porque se trata de los inmuebles que se adquieren desde su construcción en pozo, que en este caso comenzó antes de Enero 2018…
Hola, buenas tardes
Estoy queriendo comprar un dpto. En CABA a extremar, por un valor de 120.000 dólares, cómo está es mi primera unidad no tenía mucho conocimiento de los papeles, así que aquí comienza mi problema. Me hicieron hacer una oferta por 118mil dólares y qie debía dejar $2000 dólares en garantía, me dicen qie debi pasar a firmar por $120 mil usd ya que el propietario solo acepta $120 mil usd. Pero me negué porque quieren escriturar a $50.000 dólares lo cual se me hace mucha la diferencia. Ahora la inmobiliaria no quieren devolverme los $2000 usd porque dicen que estoy incumpliendo con lo pactado, a lo que yo les estoy respondiendo que yo nunca firme x $120 mil usd que yo firme por $118 mil pero al no ser aceptada se cancela mi oferta y deben devolver mi dinero.
Donde puedo denunciar a la inmobiliaria y al propietario?
Saludos y muchas gracias por su respuesta.
Saludos
Jorge
Deberías comunicarte con el Colegio Profesional Inmobiliaria, CUCICBA. El colegio te asesorará y denunciará a la inmobiliaria, en caso de corresponder.
Buena una consulta, par sacar el calculo del impuesto cedular de una propiedad, tengo que sacar el IPC desde la fecha de compra, o sea si el valor de Compra fue de pasado a pesos $3.000.000 y el IPc me da un 844% desde Enero del 2018 a Enero de 2023 actualizado me da $25.000.000, es asi el calculo? graciasAlejandro
Hola, tengo una duda: se vendió en 02/2023 la casa habitación (se había comprado en el 2010) se vendio a $100.000 y se pidió el certificado de no retención ITI. Ahora se compra una casa (única vivienda) X $65.000 (xq la casa es más chica) Debo pagar el ITI x los $35.000 (la diferencia entre 100 menos 65) Gracias
Hola! Compré un terreno, construí una casa que ahora vendo (no es mi única vivienda). Como se calcularia el impuesto a las ganacias en este caso, ya que debería tenerse en cuenta la inversión. Como se justifica, que papeles se presentan y quien lo realiza?
me gustaria saber que diferencia hay entre ser monotributista y responsable inscripto en montos
Vendemos un dpto. con mi esposa. El 50% lo recibí yo hace 20 años. El otro 50% mi esposa compró a mi hermana el año pasado. Hay forma de vender sin tener que pagar el 15% alicuota de Ganancias por el 50% de mi esposa. Porque la diferencia entre lo que aparece en escritura y el valor de la venta es mucha y calculo que tendríamos que pagar 3 millones de pesos. No es vivienda única, lo usamos cuando vamos a provincia.