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En esta oportunidad, les acerco un tema de frecuente consulta referido a los contratos de alquiler: su contenido, duración, finalización, obligaciones de cada parte contratante, entre otros.
En junio del año 2020, se dictó la Ley 27.551 que propuso una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial en la temática de los contratos de locación. Todos ellos son importantes a la hora de celebrar un contrato de este tipo. Veamos.
En un contrato de locación tenemos dos partes:
- Locador: quien pone en locación su propiedad.
- Locatario: quien abona un canon (alquiler) por el uso y goce de la cosa.
Puntos que no pueden exigirle al locatario:
En primer lugar, se establece lo que no se puede solicitar al locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler.
c) El pago de valor llave o equivalentes; y
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
Es decir, que si al momento de celebrar un contrato te piden que pagues más de un mes de alquiler, el pago de valor llave o que firmes pagarés o cualquier otro documento, está por fuera de la ley y no se trata de un requisito que debes cumplir.
Plazo
El plazo se estableció en un periodo mínimo de 3 años, cualquiera sea su destino, salvo lo dispuesto en el artículo 1.199 del CCYCN.
Excepciones al Plazo (art.1119 CCYCN)
No se aplica el plazo mínimo de 3 años, si la locación está destinada a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado
Obligaciones del Locador
- Conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
¿Qué puede hacer el locatario ante la negativa del locador o su silencio?
Si se trata de una reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada anteriormente.
Resolución anticipada por el locatario
Si la cosa locada es un inmueble:
Deben transcurrir seis (6) meses de contrato, y notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación.
Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
b) En los casos del artículo 1.199 (Excepciones al plazo mínimo de 3 años), debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
