El pasado 17 de octubre, se publicó en el Boletín Oficial, la Ley N°27.737. Esta ley introduce cambios significativos y establece pautas actualizadas que afectarán a inquilinos y propietarios por igual.
En este artículo, exploraremos en detalle los aspectos clave de esta nueva regulación, brindándote una visión completa de lo que debes saber si te encuentras en la posición de alquilar una propiedad o renovar un contrato existente.
Plazo mínimo legal del contrato de alquiler
Se modifica el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), disponiendo que el contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199 (sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario; guarda de cosas; locaciones de puestos en mercados o ferias; contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado)
Conservación de la cosa con aptitud para el uso convenido
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de tratarse de reparaciones urgentes y habiendo sido notificado fehacientemente al locador, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
En caso de tratarse de una reparación no urgente, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada anteriormente.
Resolución anticipada del contrato de locación
Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio (1½) de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto
Moneda del contrato de locación
La nueva Ley establece que, en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales.
Ajustes en el contrato de locación
Sobre el valor de los contratos podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis meses.
Dichos ajustes deberán efectuarse utilizando el coeficiente «Casa Propia» conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.
Dicho coeficiente desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat se publicó por primera vez en noviembre de 2021 y es el utilizado hoy para los Créditos Casa Propia y Procrear II. Pudiendo encontrarse en el sitio oficial de argentina.gob.ar.
