Propiedad Horizontal: algunas consultas frecuentes sobre el Reglamento de Copropiedad

La copropiedad es una forma de propiedad en la que varias personas poseen y tienen derechos sobre un mismo inmueble.

registración de contratos de locación

En esta oportunidad, les acerco algunos puntos importantes referidos al Reglamento de Copropiedad. La copropiedad es una forma de propiedad en la que varias personas poseen y tienen derechos sobre un mismo inmueble.

Esto puede incluir edificios de departamentos, conjuntos habitacionales o edificios comerciales.

Se trata del estatuto regulador de todas las relaciones consorciales, generando el marco jurídico dentro del cual se desarrollaran las vinculaciones entre los distintos actores de la vida consorcial, y la de los distintos órganos previstos por el reglamento y la ley.

Veamos algunas preguntas frecuentes:

¿Quién redacta el Reglamento?

ARTICULO 2038.-Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

¿Qué sucede si los adquirentes por boleto de compraventa en el consorcio de hecho no logran unanimidad para otorgar el reglamento?

La voluntad puede ser suplida por la intervención judicial quedando sujeto a la labor pericial la redacción del proyecto de reglamento.

¿Qué sucede con los Reglamentos anteriores a la sanción del Código Civil y Comercial (año 2014)?

Posible solución:

  • Regla: Cláusulas contrarias e incompatibles con la nueva regulación: quedarán sin efecto. Se aplica CCyC.
  • Excepción: Cuestiones no reguladas en el CCyC, y cuestiones que están por sobre el mínimo establecido en las normas del orden público.

¿Se pueden realizar modificaciones al Reglamento?

Principio general: Art. 2057. El reglamento de propiedad horizontal sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

¿Cómo se debe instrumentar dicha modificación?

Instrumentación: A través de una Escritura pública. Art. 1017 CCyCN. Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles (…).

A su vez, se requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Los jueces pueden realizar modificaciones judiciales?

Se trata de una facultad excepcional, ya que los jueces no pueden suplir a los contratantes.

– Art. 960 “Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta, de modo manifiesto, el orden público”.

Más que una modificación lo que se pueden hacer los jueces es anular cláusulas del reglamento contrarias a la ley.

Por otro lado, puede existir el Reglamento interno de convivencia, cuya finalidad es reglar derechos y obligaciones de los propietarios.

El CCYCN obliga al propietario al cumplimiento del reglamento de propiedad y del reglamento interno, pero en este último caso «si lo hay» (art. 2046 inc. a). En caso de haberlo es obligatorio y se lo podrá modificar con la mayoría absoluta, salvo que en el reglamento se haya previsto una mayoría superior.

Se incluyen cuestiones como:

  • Horario de uso de la terraza,
  • Recomendaciones para el retiro de la basura,
  • Regular el uso del gimnasio o de la piscina.

Ambos, son herramientas fundamentales para garantizar la conservación y mejora del inmueble, lo que puede tener un impacto positivo en su valor y en la calidad de vida de sus habitantes. Por estas razones, es importante que todos los copropietarios conozcan y cumplan con las normas establecidas en el reglamento de copropiedad.

Por Julieta Ortega

Abogada. Especialista en Derecho de Familia (UNS). Previsional. Laboral.

5 comentarios en «Propiedad Horizontal: algunas consultas frecuentes sobre el Reglamento de Copropiedad»
  1. buenas tardes, tengo una consulta y me parece que hay un gris segun un abogado.
    Acerca de las multas:
    tenemos un vecino propietario que ha usado el pasillo 1ero y despues un espacio comun para uso propio y poner cajas con botellas de vinos que es su trabajo.
    encima le puso llaves al espacio comun que lleva a un patio interno impidiendo que pasemos.
    queremos aplicarles multas ya que es grave pero nos amenaza que si le ponemos multas y vamos a juicio nos gana.
    entonces que onda con la gente que no cumple con las normas y hace lo que quiere….que podemos hacer….que debemos revisar..

  2. El reglamento de propiedad horizontal dice que el presupuesto debe ir de abril a abril de cada año. Puede la asamblea general aprobatorio que caya desde el primero de enero al 31 de diciembre de cada año como es lo más conveniente

  3. Hola estamos x escriturar un depto en un edificio nuevo, compramos x boleto.
    Entiendo que el Reglamento de Copropiedad lo hace el escribano, la pregunta es si los propietarios podemos estar al tanto y ejercer opinion sobre el reglamento antes de escriturar.

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